Immobilienrecht: die Punkte, an denen es meistens hakt
Wann ist ein Kaufvertrag wirklich sicher? Welche Unterlagen müssen geprüft werden? Und was bedeutet dieser Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs? Die wichtigsten Antworten zum Immobilien- und Baurecht, für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter.
Mietrecht: worauf beide Seiten achten sollten
Konflikte zwischen Mietern und Vermietern sind keine Seltenheit. Klare vertragliche Abmachungen und ein Verständnis der wesentlichen Vorgaben verhindern Streit und teure Rechtskosten. Bei einer Neuvermietung lohnt der Blick auf vier Punkte:
- Bestellerprinzip. Mieter zahlen in aller Regel keine Vermittlungsgebühr: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, und das ist meist der Vermieter.
- Mietpreisbremse. In vielen Regionen begrenzt sie die Miete bei Neuvermietung. Ob sie vor Ort gilt, legt das Land fest.
- Nebenkosten. Der Mietvertrag regelt Kaltmiete, Fälligkeit sowie Nebenkosten und Vorauszahlungen. Was nicht drinsteht, kann später nicht umgelegt werden.
- Kündigungsfristen. Mieter: drei Monate. Vermieter: länger, je nach Dauer des Mietverhältnisses, und nur mit gesetzlichem Grund.
Zieht ein Mieter aus, darf der Vermieter offene Forderungen mit der Kaution verrechnen. Die Rückzahlung sollte innerhalb von drei bis sechs Monaten erfolgen. Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Kaufrecht: was Käufer und Verkäufer beachten müssen
Eine Immobilie kauft oder verkauft man selten im Leben. Für die meisten Menschen ist es die größte Investition überhaupt. Diese Punkte entscheiden:
- Energieausweis. Der Verkäufer muss ihn übergeben, spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert.
- Notarielle Beurkundung. Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar wickelt ab und sorgt für die Eintragung im Grundbuch.
- Auflassungsvormerkung. Sie reserviert die Immobilie für den Käufer, sodass sie nicht mehr an Dritte verkauft werden kann. Die Eigentumsumschreibung erfolgt Zug um Zug mit der Kaufpreiszahlung.
- Grundschuld. Wird der Kauf finanziert, wird zugunsten der Bank eine Grundschuld eingetragen.
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Bei Eigentumswohnungen unbedingt prüfen: Dort stehen die Rechte und Pflichten, die Sie mitkaufen.
Was im Grundbuch steht und warum es Sie angeht
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Wer nur die erste liest, übersieht regelmäßig genau das, was später Geld kostet.
Lassen Sie sich vor jedem Kauf einen aktuellen Auszug zeigen. Fragen Sie nach, was jeder Eintrag in Abteilung II praktisch bedeutet.
Baurecht: der Traum vom Eigenheim
Das privatrechtliche Baurecht ermöglicht es, ein Haus zu bauen, ohne ein Grundstück zu kaufen. Sie zahlen stattdessen einen jährlichen Erbbauzins für die Nutzung eines fremden Grundstücks.
Das öffentlich-rechtliche Baurecht
Es regelt, wo und wie gebaut werden darf. Zuständig sind die Kommunen. Wichtig sind dabei:
- Bebauungs- und Nutzungsregelungen: was darf auf dieses Grundstück, in welcher Höhe, in welchem Abstand?
- Genehmigungsverfahren: was muss beantragt werden, was ist verfahrensfrei?
- Gesundheitliche und konstruktive Vorschriften: Brandschutz, Statik, Schallschutz
- Umwelt- und Verkehrsrecht: Artenschutz, Erschließung, Stellplatzpflicht
Vor dem Grundstückskauf, nicht danach
Was am Ende gilt, steht in der Baugenehmigung. Ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde lohnt sich deshalb, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Dort steht, ob Ihr geplantes Haus überhaupt zulässig ist und was der Nachbar bauen darf.
Diese Übersicht dient der Information. Sie enthält keine Rechtsberatung und ersetzt das Gespräch mit Anwalt, Notar oder Steuerberater nicht. Gerne empfehlen wir Ihnen jemanden aus unserem Netzwerk.
Unsicher bei einem Punkt?
Wir sagen Ihnen, worauf es in Ihrem Fall ankommt und wann Sie besser einen Fachanwalt oder Notar hinzuziehen. Der erste Rat kostet nichts.
Was uns am häufigsten gefragt wird
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?
Es gilt das Bestellerprinzip: Zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat. Bei einer Vermietung ist das in aller Regel der Vermieter. Mieter zahlen deshalb im Normalfall keine Vermittlungsgebühr. Vereinbarungen, die das umgehen sollen, sind unwirksam.
Welche Kündigungsfristen gelten im Mietrecht?
Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Für Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses. Nach fünf Jahren sind es sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Eine Vermieterkündigung braucht zusätzlich einen gesetzlichen Grund.
Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?
Nach dem Auszug darf der Vermieter offene Forderungen mit der Kaution verrechnen. Die Rückzahlung sollte innerhalb von drei bis sechs Monaten erfolgen. So lange braucht er in der Regel, um die Betriebskostenabrechnung abzuschließen. Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Was regelt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ob sie für eine Gemeinde gilt, legt die Landesregierung durch Rechtsverordnung fest. Sie gilt also nicht überall.
Wann ist ein Immobilienkaufvertrag wirksam?
Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird nur wirksam, wenn er notariell beurkundet ist; mündliche oder schriftliche Abreden daneben sind nichtig. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sichert Sie die Auflassungsvormerkung, die das Objekt für Sie reserviert.
Was ist ein Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht bauen Sie ein Haus auf einem Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Statt den Grundstückspreis zu zahlen, entrichten Sie einen jährlichen Erbbauzins an den Eigentümer, meist eine Kommune oder Kirche. Das senkt den Kapitalbedarf beim Bau erheblich, dafür gehört Ihnen der Boden nie.