Worauf Sie beim Wohnungskauf achten sollten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gelten eigene Regeln. Diese Übersicht führt Sie durch die Punkte, die später am meisten Geld kosten, wenn man sie vorher übersieht.
Wohnung oder Haus: Was passt zu Ihnen?
Bei einer Wohnung übernimmt die Hausverwaltung Betrieb und Instandhaltung des Gebäudes, was Ihren eigenen Aufwand deutlich verringert. Die Kosten verteilen sich auf alle Eigentümer und fallen deshalb pro Kopf niedriger aus. Eigentumswohnungen sind in der Anschaffung meist günstiger als Häuser und liegen häufiger zentral, mit guter Infrastruktur und schneller Anbindung.
Was dem gegenübersteht
Entscheidungen brauchen die Eigentümergemeinschaft, und Hausgeld sowie Rücklagen für Instandhaltung müssen Sie fest einkalkulieren. Wer Freiheit über jede Schraube am Haus will, ist mit einem Einfamilienhaus besser bedient und trägt dafür jede Reparatur allein.
Suchkriterien festlegen
Überlegen Sie zuerst, wie Ihre Wunschwohnung aussehen soll: renovierter Altbau mit Stuckdecken und historischem Flair oder Neubau mit modernstem Energiestandard? Auch Fördermöglichkeiten für erneuerbare Energien und Nachrüstungen können die Entscheidung beeinflussen. Legen Sie Budget und gewünschte Lage fest und ziehen Sie benachbarte Stadtteile und alternative Wohnviertel mit in Betracht. In angespannten Märkten erhöht genau das Ihre Chancen erheblich.
Lage und Erreichbarkeit
Die Lage bestimmt den Preis stärker als jedes andere Merkmal: Je besser die Lage, desto höher der Kaufpreis. Dabei zählt die Position in der Stadt oder im Viertel, aber auch die Lage innerhalb des Gebäudes. Erdgeschoss, Dachgeschoss, Vorderhaus oder Hinterhaus machen im Wert einen deutlichen Unterschied.
Zur Erreichbarkeit gehören die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Parkmöglichkeiten und der Zugang zur Wohnung im Gebäude selbst. Für ältere Käufer können Treppen oder ein fehlender Aufzug das entscheidende Kriterium sein, und beim Wiederverkauf gilt dasselbe.
Die finanzielle Obergrenze bestimmen
Neben dem Kaufpreis zählen auch die monatlichen Betriebskosten. Dazu gehören Strom, Wasser und Gas, außerdem Rücklagen für Instandhaltung, Verwaltungskosten und weitere Nebenkosten. Lassen Sie sich das Hausgeld detailliert aufgeschlüsselt zeigen. Es kommt zu den Warmkosten hinzu, und ein Teil davon ist nicht umlagefähig.
Reparaturen und Rücklagen
Die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen alle Miteigentümer anteilig. Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft und informieren Sie sich über laufende wie vergangene Investitionen. Als grobe Richtlinie gilt etwa ein Euro pro Quadratmeter und Monat. Beim Kauf übernehmen Sie den Anteil an der bereits angesparten Rücklage der Voreigentümer.
Die Eigentümergemeinschaft und das Umfeld
Wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert und wie die Parteien miteinander umgehen, sieht man bei einer einzelnen Besichtigung selten.
Zweimal hingehen
Besuchen Sie die Immobilie ein zweites oder drittes Mal, zu verschiedenen Tageszeiten. Lautstärke und Nachbarschaft zeigen sich erst dann.
Protokolle lesen
Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sind das ehrlichste Dokument: Dort steht, worüber gestritten wird und was ansteht.
Nachfragen
Sprechen Sie mit Makler oder Verwalter: Gab es bei der letzten Versammlung Meinungsverschiedenheiten oder Konflikte?
Fünf Fragen, die vor dem Notartermin geklärt sein sollten
- Ist die Finanzierung gesichert und hat die Bank die Wohnung genauso positiv bewertet wie Sie?
- Sind alle Kosten berücksichtigt, einschließlich der Nebenkosten?
- Haben Sie den Preis mit vergleichbaren Angeboten verglichen, und ist er angemessen?
- Entsprechen Lage und Erreichbarkeit Ihren Vorstellungen und haben Sie ein gutes Gefühl?
- Sind zusätzliche Kosten zu erwarten, etwa durch beschlossene Maßnahmen der Gemeinschaft?
Warum sich der Kauf lohnt
Der Kauf einer Eigentumswohnung bleibt trotz gestiegener Preise eine rentable Investition: fehlende Anlagealternativen, tragfähige Renditen, günstige Zinsen. Im internationalen Vergleich sind deutsche Kaufpreise weiterhin erschwinglich. Schwankungen wirken sich kaum aus, solange kein Wiederverkauf ansteht, und als Sachwert bietet eine Immobilie Schutz vor Inflation.
Fragen zum Wohnungskauf
Worin unterscheidet sich der Wohnungskauf vom Hauskauf?
Bei einer Eigentumswohnung kümmert sich die Hausverwaltung um Betrieb und Instandhaltung des Gebäudes. Die Kosten verteilen sich auf alle Eigentümer. Das senkt Aufwand und Ausgaben. Dafür brauchen Entscheidungen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, und Sie zahlen monatlich Hausgeld samt Rücklage.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Als Faustregel gilt etwa ein Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden eher mehr. Wichtiger als die Regel ist der Blick in die Jahresabrechnung und die Protokolle. Dort steht, was ansteht und was bereits zurückgelegt wurde. Beim Kauf übernehmen Sie den angesparten Anteil des Voreigentümers mit.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Wohnungskauf prüfen?
Prüfen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan. Dazu kommen der Stand der Instandhaltungsrücklage sowie Grundbuchauszug und Energieausweis. Die Protokolle sind das ehrlichste Dokument: Dort steht, worüber gestritten wird.
Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung noch?
Ja, trotz gestiegener Preise. Dafür sprechen fehlende Anlagealternativen, tragfähige Renditen und der Sachwertcharakter, der vor Inflation schützt. Im internationalen Vergleich sind deutsche Kaufpreise weiterhin moderat, und Preisschwankungen wirken sich kaum aus, solange kein Wiederverkauf ansteht.
Wie viel kostet eine Wohnung im Monat zusätzlich zum Kaufpreis?
Rechnen Sie neben Zins und Tilgung mit Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten sowie Strom, Wasser und Heizung. Lassen Sie sich das Hausgeld aufgeschlüsselt zeigen. Ein Teil davon ist umlagefähig, ein anderer nicht, und nur der zweite belastet Sie als Eigentümer dauerhaft.